フラット35とは何か?ローンから技術的基準の概要まで

目次

  1. フラット35とは?
  2. フラット35とは住宅ローンの中の一つ
  3. ローンの金利タイプ
  4. その他メリット
  5. 物件審査(新築の場合)
  6. 技術基準(新築の場合)
  7. フラット35の種類

1.フラット35とは?

住宅の購入や新築、建築家などがよく目にする「フラット35」。施主側にとってはローンの内のひとつ。建築家にとっては建物に色々と縛りがでてくるやつという印象があります。

しかし、知っているようで意外と知らないことが多い、そんなフラット35について分かりやすくまとめてみたいと思います。

2.フラット35とは住宅ローンの中の一つ

【フラット35】は、全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して扱う「全期間固定金利型住宅ローン」です。

フラット35 HP より

フラット35のホームページを調べると上のように説明があります。
そもそもフラット35とはローン商品の中の一つの名称なんですね。
では、住宅金融支援機構とはなんでしょうか?

住宅金融支援機構とは、住宅金融市場における安定的な資金供給を支援し、住生活向上への貢献をめざす独立行政法人機関です。(旧住宅金融公庫の業務を継承)
民間金融機関と提携して、全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」を提供し、省エネ住宅などの良質住宅の普及を推進しています。

楽天銀行住宅ローンピックアップFAQ より

旧住宅金融公庫の業務を継承とあります。住宅金融支援機構は小泉政権の時代に廃止された住宅金融公庫の業務を引き継いでできたという歴史があります。
つまり、それぞれの銀行が貸す住宅ローンとは異なり、独立行政法人(国)と金融機関が提携しているローンである。そのため、次に説明する「全期間固定金利型住宅ローン」という金融機関的にリスクのある金利タイプによるローンが成立するのです。

では次に、「全期間固定金利型住宅ローン」とはどういう特徴があるのかみてみましょう。

3.ローンの金利タイプ

グラフ

特徴

「全期間固定金利」
金利が全期間一定
◯ 市場の金利が上がっても、金利が全期間変わらない。
× 変動型や短期の固定金利期間選択型に比べて金利が高め。
「固定金利期間選択」
自分が選んだ一定期間、金利が一定
◯ 全期間固定金利に比べ、金利が低め。
× 固定期間終了後は、金利上昇のリスクがある。
「変動金利」
定期的に金利が変動
◯ 固定金利に比べ、借入時の金利が低め。
× 金利上昇のリスクがある。

ローンの金利タイプは主に3種類に分類され、フラット35は「全期間固定金利型」になります。つまり、金利の動きによって返済額が変わらないため、金利上昇時のリスクを回避できます。(逆に金利が低下した場合でも返済額は変わりません。)代わりに、他の変動型などに比べて金利が高めになります。
返済額が変わらないということは返済計画が立てやすいというメリットがあります。

4.その他メリット

その他に連帯保証人や保証会社は原則不要、繰上返済手数料不要などの特徴があります。
また、審査の条件として、物件検査(こちらは後述します)を重視しており、勤続年数が短い人や個人事業主、会社取締役などの人でも審査に通りやすいことメリットの一つです。

5.物件審査(新築の場合)

フラット35は物件検査を重視すると先ほど書きましたが、具体的にどのようなものか説明します。
まず、フラット35の融資実行の可否を最終的に判断するために必要なのが、「適合証明書」という書類です。これは簡単にいうと、フラット35の基準に建物が適合してますよと証明するものです。そして、そのためには設計段階からフラット35の基準に合った建物を設計し、設計検査→中間検査→竣工検査に合格する必要があります。(建物の中間、竣工検査や瑕疵保険の検査と一緒に行うこともできる場合があります。)
検査は確認申請の審査機関や瑕疵保険の会社などにお願いすることが多いです。

6.技術基準(新築の場合)

では、技術基準とは具体的にどのようなものでしょうか。概要をみていきましょう。

  • 接道
  • 住宅の規模
  • 住宅の規格
  • 戸建型式等
  • 断熱工事–施工部位
        –断熱性能
        –防湿材の施工
  • 点検口の設置(給排水設備)
  • 区画
  • 床の遮音構造
  • 維持管理に関する基準
  • 外壁に接する土台
  • 換気設備の設置(浴室等)

耐久性基準※

  • 基礎の高さ
  • 床下換気 or 基礎断熱工法
  • 床下防湿
  • 土台の防腐・防蟻措置
  • 土台以外の木部の防腐・防蟻措置
  • 床下地面の防蟻措置
  • 浴室等の防水措置
  • 住戸間の界壁(連続建てに限る)
  • 小屋裏換気(または屋根断熱)

省令準耐火構造※

45分準耐火構造※

1時間準耐火構造※

耐火構造※

※のいずれか、を満たせばよい。 例:耐火構造であれば、基礎の高さは適合していなくてもよい。
詳しい技術基準はこちらから フラット35・フラット35 S 技術基準

接道や床下防湿など、一般的な条件や設計をしていればクリアできているものもありますが、基礎の高さ400mm以上は、建築基準法の300mmで設計していることが多いため要注意です。
フラット35を利用する場合は設計の初期段階で建築家に伝えてもらえると計画がしやすいですね!

7.フラット35の種類

今まで説明して来たのは俗に「並フラット」と呼ばれる一般的なものです。
並フラットの他に「フラット35S」というものがあり、金利タイプが「長期固定金利型」となり、一定期間低金利となります。その中でも「金利Aプラン」「金利Bプラン」があり、
「金利Aプラン」→当初10年間金利引下げ
「金利Bプラン」→当初5年間金利引下げ
となりますが、クリアしなくてはならない技術基準の難しさが高くなります。
「フラット35S(金利Aプラン)」←難←「フラット35S(金利Bプラン)」←難←「フラット35」
また、「フラット35S」は技術基準の中でも4つの選択肢があり、

  • 省エネルギー性
  • 耐震性
  • バリアフリー性
  • 耐久性・可変性

の中から自分の住宅で重視したいものを選ぶことができます。

他にも中古物件に適応できるものや、リノベーションで適応できる「フラット35リノベ」など様々な種類があります。自分にあったものが見つかるかもしれません。

ここではローンの話から技術基準までの概要を説明しました。
まだまだ細かい部分はたくさんあるので、フラット35で家を建てたりする際は、依頼する建築家などとよく打ち合わせをしながら進めることをおすすめします!
また、そのうち技術基準の細かい説明などしたいと思います。

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